Borne en copropriété : blocage légal-administratif

Previous Topic Next Topic
 
classic Classique list Liste threaded Arborescence
24 messages Options
12
Répondre | Arborescence
Ouvrir ce message en vue arborescente
|

Borne en copropriété : blocage légal-administratif

Céline Delorme
Nous sommes copropriétaires de condo de 40 unités à Montréal, construit en 2005.
Nous voulons un véhicule électrique, mais pas courir d'un coin de rue à l'autre pour se brancher sur les bornes publiques, donc une borne à domicile.
Selon l'entrepreneur électricien expérimenté en bornes électriques, nous pouvons faire poser, à nos frais un branchement de borne de niveau 2, directement sur notre panneau électrique qui est au sous sol du garage, près de notre stationnement privé. Donc aucun obstacle technique, et ainsi nous payons l'ensemble de l'installation, et les frais électriques, sans inconvénient pour les autres propriétaires.
Nous sommes aussi prêts à payer pour une vérification additionnelle de sécurité par un professionnel, si la copropriété le demande.

Cependant, l'administration nous répond que la loi exige qu'il y ait un vote de 75 % des copropriétaires en faveur de notre installation, car il s'agirait "d'une modification de l'immeuble": puisqu'il y aura quelques trous dans le mur du garage de la copropriété pour poser le câble sur quelques mètres.
Cette loi est faite pour contrôler, par exemple l'installation d'une piscine, ou la modification d'un immeuble pour installer de nouvelles portes, ou escaliers, par exemple, pour protéger les droits de l'ensemble des résidents.

Comme il n'y a jamais plus de 51 % des membres présents aux assemblées, cela semble une tâche impossible d'obtenir jamais le droit d'installer cette borne.
Quelqu'un a-t-il des notions juridiques ou des exemples pour contourner cette supposée "loi" exagérée, qui exige 75 % des votes, et qui empêche à toutes fins pratiques,  les véhicules électriques là ou serait le plus grand marché: soit en ville!
Répondre | Arborescence
Ouvrir ce message en vue arborescente
|

Re: Borne en copropriété : blocage légal-administratif

vefan
Céline,

Il faut faire pression sur les politiciens municipaux et provinciaux pour changer les règlements municipaux et les lois provinciales pour obliger les syndicats de copropriété à permettre l'installation de bornes de recharge aux copropriétaires qui le désirent.

On peut espérer que l'AVEQ participera à cet effort de pression politique. Mais, tant que les lois et les règlements municipaux ne vont pas changer, la situation actuelle va persister. Quelques chanceux avec des Syndicats ouverts à l'électrique vont s'en sortir, mais les autres auront des problèmes.

C'est triste de voir le double discours du gouvernement. D'une part, il dit vouloir 100 000 VÉ sur les routes, mais d'autre part, il ne met pas en place les conditions nécessaires pour les locataires et les propriétaires de condos qui composent la majorité de la population de Montréal.
Bolt EV 2017
Répondre | Arborescence
Ouvrir ce message en vue arborescente
|

Re: Borne en copropriété : blocage légal-administratif

rpm92109
En réponse à ce message posté par Céline Delorme
Etrange, en effet.

Il existe un droit à la prise en France depuis 2011: la copropriété doit être informée, évidemment, mais ne peut s'opposer sauf motif valable validé au tribunal.

http://www.blue2bgreen.com/droit-a-la-prise-le-decret-n2011-873-du-25-juillet-2011-et-mise-a-jour-au-13-avril-2015-20150413/
Nissan Leaf SV 2016 Gris
Estrie - SBF (Sans Borne Fixe)
Répondre | Arborescence
Ouvrir ce message en vue arborescente
|

Re: Borne en copropriété : blocage légal-administratif

parc2407
En réponse à ce message posté par Céline Delorme
C'est pas 75% des membres présents à l'assemblée?
Répondre | Arborescence
Ouvrir ce message en vue arborescente
|

Re: Borne en copropriété : blocage légal-administratif

ArTeC
En réponse à ce message posté par rpm92109
une petition ? dur apres de dire hey on etais en desacord ... bin non ta signer regarde voici la preuve
Répondre | Arborescence
Ouvrir ce message en vue arborescente
|

Re: Borne en copropriété : blocage légal-administratif

vefan
En réponse à ce message posté par parc2407
parc2407 wrote
C'est pas 75% des membres présents à l'assemblée?
Non.
Bolt EV 2017
Répondre | Arborescence
Ouvrir ce message en vue arborescente
|

Re: Borne en copropriété : blocage légal-administratif

ArTeC
En réponse à ce message posté par ArTeC
ou tu fait signer des procuration pour ce point en particulier seulement sa ces deja vu
Répondre | Arborescence
Ouvrir ce message en vue arborescente
|

Re: Borne en copropriété : blocage légal-administratif

vefan
En réponse à ce message posté par vefan
Voici le texte du Code Civil du Québec, article 1097:

Sont prises à la majorité des copropriétaires, représentant les trois quarts des voix de tous les copropriétaires, les décisions qui concernent:
1°  Les actes d’acquisition ou d’aliénation immobilière par le syndicat;
2°  Les travaux de transformation, d’agrandissement ou d’amélioration des parties communes, ainsi que la répartition du coût de ces travaux;
3°  La construction de bâtiments pour créer de nouvelles fractions;
4°  La modification de l’acte constitutif de copropriété ou de l’état descriptif des fractions.


Faire un petit trou dans un mur ne constitue pas un travail de transformation, d'agrandissement, ou d'amélioration des parties communes. Mais, il y a souvent des abuseurs sur les syndicats qui diront que de faire un trou pour permettre de passer un fil constitue une « amélioration ». Les coûts pour se battre contre une interprétation abusive du code civil sont prohibitifs pour un copropriétaire qui devra non-seulement payer tous ses frais d'avocat pour poursuivre son syndicat en cour supérieure, mais également assumer sa quote-part des frais juridiques de la défense de la copropriété, sans compter la dévaluation immédiate de l'ensemble de la copropriété dû à l'existence d'une poursuite juridique qui doit être dévoilée à tous les acheteurs potentiels.

En gros, tant que les règlements municipaux et a loi ne seront pas changés, la situation restera problématique pour une majorité de Montréalais.
Bolt EV 2017
Répondre | Arborescence
Ouvrir ce message en vue arborescente
|

Re: Borne en copropriété : blocage légal-administratif

Me-Myself-N-I
En réponse à ce message posté par vefan
vefan wrote
parc2407 wrote
C'est pas 75% des membres présents à l'assemblée?
Non.
Pas certains de ça.... Ce sont des votes d'assemblés générales et en aucun temps 75% est demandé pour avoir le quorum.

Normalement, c'est 75% de l'assemblée (avec quorum).
____________________________________________________________

Tableau de bord: http://sway.com/TqtvcLVrfRJLHNMV
Mon expérience: http://sway.com/F5pdxfHLGR16y3JT
Répondre | Arborescence
Ouvrir ce message en vue arborescente
|

Re: Borne en copropriété : blocage légal-administratif

Clovis
frankyb wrote
vefan wrote
parc2407 wrote
C'est pas 75% des membres présents à l'assemblée?
Non.
Pas certains de ça.... Ce sont des votes d'assemblés générales et en aucun temps 75% est demandé pour avoir le quorum.

Normalement, c'est 75% de l'assemblée (avec quorum).

Il me semble en effet que personne ne pourrait administrer de condos, s'il fallait pour toute choses, avoir un vote de 75% des membres. Faut voir dans les statuts à partir de combien de membres il y a quorum.


I3Rex, Leipzig 09/09/2017  (14,000 Km/ 20 litres d'essence)
Prius Plug-In 2015 à 20,000 Km, Vendue
Leaf 2015 'S' le Beauf' ma première 'victime' en 2016.
Nissan Leaf SV 2015 à 42,000Km, achetée par fifille.
Nissan Leaf SV 2014, acquise par le conjoint de fifille !
Oui, je sais j'ai une mauvaise influence...mais, j'assume !
Répondre | Arborescence
Ouvrir ce message en vue arborescente
|

Re: Borne en copropriété : blocage légal-administratif

Philippe Lemieux
Ce message a été mis à jour le .
Clovis wrote
frankyb wrote
vefan wrote
parc2407 wrote
C'est pas 75% des membres présents à l'assemblée?
Non.
Pas certains de ça.... Ce sont des votes d'assemblés générales et en aucun temps 75% est demandé pour avoir le quorum.

Normalement, c'est 75% de l'assemblée (avec quorum).

Il me semble en effet que personne ne pourrait administrer de condos, s'il fallait pour toute choses, avoir un vote de 75% des membres. Faut voir dans les statuts à partir de combien de membres il y a quorum.
Quorum: 50%+1 des voix.

Le 75% représente 75% des fractions, je m'explique:

Tous les condos=100%=la totalité des parties privatives.

La fraction: le poids de chaque co-propriété. Par exemple, un condo de 2000pi2 a le double du poids d'un condo de 1000pi2 (et ils paiera plus cher de frais de condo). Et c'est ce calcul qui détermine le 75%.

Donc, si on a des gens à convaincre, faut aller voir les plus grands condos...

1090. Chaque copropriétaire dispose, à l’assemblée, d’un nombre de voix proportionnel à la valeur relative de sa fraction. Les indivisaires d’une fraction exercent leurs droits dans la proportion de leur quote-part indivise.

Et:

1091. Lorsqu’un copropriétaire dispose, dans une copropriété comptant moins de cinq fractions, d’un nombre de voix supérieur à la moitié de l’ensemble des voix des copropriétaires, le nombre de voix dont il dispose, à une assemblée, est réduit à la somme des voix des autres copropriétaires présents ou représentés à cette assemblée.



Philippe
Leaf SV 2016, Borne EVDuty
Montréal
Répondre | Arborescence
Ouvrir ce message en vue arborescente
|

Re: Borne en copropriété : blocage légal-administratif

i3 Rex # 46
Ce message a été mis à jour le .
En réponse à ce message posté par Céline Delorme
.
BMW i3 Rex - Reçu 19 Janvier 2015 (Sorti de l'usine Leipzig le 14 Novembre 2014)
Répondre | Arborescence
Ouvrir ce message en vue arborescente
|

Re: Borne en copropriété : blocage légal-administratif

vefan
En réponse à ce message posté par Me-Myself-N-I
frankyb wrote
vefan wrote
parc2407 wrote
C'est pas 75% des membres présents à l'assemblée?
Non.
Pas certains de ça.... Ce sont des votes d'assemblés générales et en aucun temps 75% est demandé pour avoir le quorum.

Normalement, c'est 75% de l'assemblée (avec quorum).
J'ai fourni le texte exact du Code Civil dans le message http://menu-principal-forums-aveq.1097349.n5.nabble.com/Borne-en-copropriete-blocage-legal-administratif-tp83044p83067.html
Bolt EV 2017
Répondre | Arborescence
Ouvrir ce message en vue arborescente
|

Re: Borne en copropriété : blocage légal-administratif

vefan
En réponse à ce message posté par i3 Rex # 46
Réal B. wrote
Sinon vous faites le tour condo par condo (porte après porte) et essayer de convaincre chacun du peu d'impact pour chacun. Et vous les faites signer un texte qui résume votre demande.
Et ainsi faire signer 75 % des condos.
Après vous amenez ça aux représentant du syndicat.
À moins d'une résolution unanime signée par tous les copropriétaires, ce document n'aura aucune valeur légale.

Dans un contexte normal, une simple autorisation du Syndicat, votée par les administrateurs, devrait être suffisante. Mais, il suffit d'un petit peu de mauvaise volonté pour que le Syndicat considère qu'un trou dans un mur pour accommoder un copropriétaire électromobiliste constitue une « amélioration » de l'immeuble nécessitant un vote majoritaire des copropriétaires (pas seulement de ceux présents en assemblée) représentant au moins 75% des voix. Se battre contre une telle interprétation abusive nécessite l'intervention d'un juge de la cour supérieure avec tout ce que ceci implique (frais juridiques, dévaluation de la copropriété pour cause de poursuite judiciaire, conséquences sur les relations avec les voisins, etc.).

Si les gens savaient vraiment dans quoi ils s'embarquent, lorsqu'ils achètent une copropriété, le marché des copropriétés mourrait du jour au lendemain.
Bolt EV 2017
Répondre | Arborescence
Ouvrir ce message en vue arborescente
|

Re: Borne en copropriété : blocage légal-administratif

Clovis
vefan wrote
Réal B. wrote
Sinon vous faites le tour condo par condo (porte après porte) et essayer de convaincre chacun du peu d'impact pour chacun. Et vous les faites signer un texte qui résume votre demande.
Et ainsi faire signer 75 % des condos.
Après vous amenez ça aux représentant du syndicat.
À moins d'une résolution unanime signée par tous les copropriétaires, ce document n'aura aucune valeur légale.

Dans un contexte normal, une simple autorisation du Syndicat, votée par les administrateurs, devrait être suffisante. Mais, il suffit d'un petit peu de mauvaise volonté pour que le Syndicat considère qu'un trou dans un mur pour accommoder un copropriétaire électromobiliste constitue une « amélioration » de l'immeuble nécessitant un vote majoritaire des copropriétaires (pas seulement de ceux présents en assemblée) représentant au moins 75% des voix. Se battre contre une telle interprétation abusive nécessite l'intervention d'un juge de la cour supérieure avec tout ce que ceci implique (frais juridiques, dévaluation de la copropriété pour cause de poursuite judiciaire, conséquences sur les relations avec les voisins, etc.).

Si les gens savaient vraiment dans quoi ils s'embarquent, lorsqu'ils achètent une copropriété, le marché des copropriétés mourrait du jour au lendemain.
J'imagine que sans avoir de valeur légale, cela peut donner une indication claire aux administrateurs que les membres signataires considèrent que d'installer une borne de recharge, ne constitue pas une 'amélioration' .


I3Rex, Leipzig 09/09/2017  (14,000 Km/ 20 litres d'essence)
Prius Plug-In 2015 à 20,000 Km, Vendue
Leaf 2015 'S' le Beauf' ma première 'victime' en 2016.
Nissan Leaf SV 2015 à 42,000Km, achetée par fifille.
Nissan Leaf SV 2014, acquise par le conjoint de fifille !
Oui, je sais j'ai une mauvaise influence...mais, j'assume !
Répondre | Arborescence
Ouvrir ce message en vue arborescente
|

Re: Borne en copropriété : blocage légal-administratif

André Bastien
Ce message a été mis à jour le .
En réponse à ce message posté par vefan
vefan wrote
 sans compter la dévaluation immédiate de l'ensemble de la copropriété dû à l'existence d'une poursuite juridique qui doit être dévoilée à tous les acheteurs potentiels.
Il y a peut-être là matière à négocier.  "Si je fais une poursuite tout le monde va payer pas mal plus cher en baisse de la valeur de leur condo que le coût du petit trou!"

Mais je tenterais d'abord d'en parler à la prochaine réunion des co-propriétaires et de demander leur opinion pour voir si vous avez des appuis ou non.  

Si cela ne fonctionne pas de gré à gré, est-ce que l'assemblée des co-propriétaires peut voter une motion ou quelque chose pour dire au Conseil d'administration du Syndicat que son interprétation est erronée i.e. que cette question n'est pas " des travaux de transformation, d’agrandissement ou d’amélioration des parties communes, " qui demande 75% de co-propriétaire mais seulement un vote à l'assemblée?

Une autre solution: devenir membre du conseil d'administration du syndicat avec ceux qui veulent des VÉ...
Répondre | Arborescence
Ouvrir ce message en vue arborescente
|

Re: Borne en copropriété : blocage légal-administratif

Clovis
Une chose est sûre, avant longtemps, un condo à vendre et qui a sa borne de recharge va valoir plus cher...
I3Rex, Leipzig 09/09/2017  (14,000 Km/ 20 litres d'essence)
Prius Plug-In 2015 à 20,000 Km, Vendue
Leaf 2015 'S' le Beauf' ma première 'victime' en 2016.
Nissan Leaf SV 2015 à 42,000Km, achetée par fifille.
Nissan Leaf SV 2014, acquise par le conjoint de fifille !
Oui, je sais j'ai une mauvaise influence...mais, j'assume !
Répondre | Arborescence
Ouvrir ce message en vue arborescente
|

Re: Borne en copropriété : blocage légal-administratif

RoadAtlas
Compte tenu des coûts prohibitifs des poursuites, de l'absence de dommages à la co-propriété, du bien fondé et de la légitimité de la demande, je me pose la question suivante : Pourquoi ne pas faire exécuter les travaux, même sans consentement ? À quoi s'expose la personne délinquante ? Les travaux sont mineurs selon le message initial. Soyons honnête, personne n'aura à subir de préjudices, par l'installation d'une borne de recharge. Qu'est-ce qui est le plus légitime ? Une poignée de personnes qui bloquent l'avancement du projet sans raisons valables, par manque d'informations ou par mauvaise foi? Ou un co-propriétaire délinquant qui installe sa borne, pose un geste environnemental et économise de l'argent ?

Ce n'est pas que j'encourage le comportement délinquant. Je pense que des efforts doivent être fait pour faire avancer la cause qui nous regroupe ici. Il faut d'abord utiliser les bonnes pratiques pour y arriver. L'électromobilité en est à ses debuts. Beaucoup reste à faire. Par contre, je propose de mesurer la balance des inconvénients et d'agir en conséquence. La fin ne justifie pas les moyens, mais parfois se faire justice soi-même devient la seule solution. Bonne réflexion.
Bolt 2017 Lanaudière
Répondre | Arborescence
Ouvrir ce message en vue arborescente
|

Re: Borne en copropriété : blocage légal-administratif

Devokan
En réponse à ce message posté par Céline Delorme
Céline Delorme wrote
Cependant, l'administration nous répond que la loi exige qu'il y ait un vote de 75 % des copropriétaires en faveur de notre installation, car il s'agirait "d'une modification de l'immeuble": puisqu'il y aura quelques trous dans le mur du garage de la copropriété pour poser le câble sur quelques mètres.
Ce ne sont assurément pas des « travaux de transformation, d'agrandissement ou d'amélioration des parties communes [...] » (C.c.Q, art. 1097). Vos administrateurs font du zèle, font preuve de méconnaissance ou sont de mauvaise foi.

Un lien qui pourrait vous être utile ici.

Cet extrait d’une décision de 2015 de la Cour du Québec trouvé rapidement rapporte une lecture de l’article 1097 du Code Civil du Québec pertinente aux fins de votre discussion:

« [20] Le sens de ce terme doit être compris dans le contexte global de la déclaration de copropriété et particulièrement de l’énumération « transformation, agrandissement ou amélioration » où il se situe. Ainsi, « l’amélioration » dont traite la déclaration de copropriété au paragraphe 84 (3) doit être comprise comme l’opération par laquelle la chose ainsi améliorée devient, aux termes du processus, substantiellement ou fondamentalement différente de ce qu’elle était avant l’amélioration. [...] » (Mes soulignement)

Source: 2015 QCCQ 10440

La même lecture s’appliquera au terme « transformation ».

Il n’y a rien de substantiel ou de fondamental dans votre proposition et donc, l’article 1097 du Code civil du Québec ne devrait pas trouver application. Sinon, à ce compte, tondre la pelouse serait une transformation ou une amélioration... Une simple résolution du Conseil d’administration devrait suffire ou au pis, un vote à la majorité simple en AG.

Parenthèse d’info pour ceux qui questionnent le 3/4 des voix quant à savoir si ce sont celles des seules personnes présentes en AG ou celles de tous les copropriétaires. Ce sont celles de TOUS les copropriétaires, présents ou pas en AG. Pour de tels votes, on ira chercher des procurations de ceux qui seront absents.
Chevrolet Bolt EV 2017 Premier (7 mars 2017-)
Chevrolet Volt 2012 (13 juillet 2013-)
Saint-Lambert, Québec
Borne de recharge Sun Country LCS-25 (240V)
Borne Elmec EVDuty 30A (240V) portative (Nema 6-50)
Tondeuse EGO 56V

Nos retraités
Chevrolet Spark EV (en location court terme de juin 2016-fév 2017)
Nissan Leaf SL 2011 blanc nacré (en reprise de bail de oct 2014 à juin 2016)
Répondre | Arborescence
Ouvrir ce message en vue arborescente
|

Re: Borne en copropriété : blocage légal-administratif

André Bastien
Devokan wrote
Ce ne sont assurément pas des « travaux de transformation, d'agrandissement ou d'amélioration des parties communes [...] » (C.c.Q, art. 1097). Vos administrateurs font du zèle, font preuve de méconnaissance ou sont de mauvaise foi.

Cet extrait d’une décision de 2015 de la Cour du Québec trouvé rapidement rapporte une lecture de l’article 1097 du Code Civil du Québec pertinente aux fins de votre discussion:

« [20] Le sens de ce terme doit être compris dans le contexte global de la déclaration de copropriété et particulièrement de l’énumération « transformation, agrandissement ou amélioration » où il se situe. Ainsi, « l’amélioration » dont traite la déclaration de copropriété au paragraphe 84 (3) doit être comprise comme l’opération par laquelle la chose ainsi améliorée devient, aux termes du processus, substantiellement ou fondamentalement différente de ce qu’elle était avant l’amélioration. [...] » (Mes soulignement)

Source: 2015 QCCQ 10440
Belle trouvaille Devokan.  On pourrait ajouter ce texte dans le guide d'installation de bornes en Condo de l'AVEQ.
http://www.aveq.ca/condo.html
12